Introdução
Antes de mais nada, é necessário esclarecer que quando se trata de financiamento de imóvel com alienação fiduciária em garantia, o devedor (fiduciante) transmite a propriedade imobiliária ao credor (fiduciário), como meio garantidor da dívida assumida.
Essa espécie de financiamento imobiliário se trata de um ato jurídico sob condição resolutiva e é regulamentada por lei específica (Lei nº 9.514/1997). Na espécie, o credor tem a propriedade resolúvel do imóvel, enquanto o devedor tem a posse direta do bem no decorrer do cumprimento do contrato. Com a quitação do financiamento, a propriedade é transmitida ao comprador ou é consolidada em nome do credor, em caso de inadimplemento contratual.
Da consolidação da propriedade em nome do credor
Nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, em caso de atraso no pagamento das parcelas do financiamento, a Instituição Financeira credora constituirá o devedor em mora, notificando-o acerca do débito e concedendo prazo de 15 (quinze) dias para pagamento das parcelas vencidas e vincendas, além dos juros, multa, eventuais tributos e taxas condominiais, bem como despesas com a intimação e a cobrança.
A intimação do devedor deve ser realizada de forma pessoal, podendo ser realizada pelo Cartório de Registro de Imóveis competente; pelo correio com aviso de recebimento; por hora certa em caso de suspeita de ocultação do devedor, ou, ainda, por edital, se for constatado que o devedor está em local incerto ou inacessível.
Purgada a mora, ou seja, regularizado o débito, convalesce o contrato, dando continuidade ao negócio jurídico de alienação fiduciária. Caso contrário, se, após intimado, o devedor não efetuar o pagamento da dívida, o credor fiduciário fará requerimento ao cartório solicitando o registro da consolidação da propriedade em seu nome e, em até 30 (trinta) dias, providenciará a realização de público leilão para a alienação do imóvel e a satisfação de seu crédito.
Do procedimento do leilão extrajudicial
Iniciado o procedimento da execução extrajudicial pelo credor fiduciário, o devedor deverá ser notificado acerca da data, do horário e do local do leilão, para que exerça o seu direito de preferência na arrematação do imóvel.
Conforme previsão do art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97, entre a consolidação da propriedade e a realização do segundo leilão, o devedor fiduciante poderá exercer o seu direito de preferência e arrematar o imóvel pelo valor correspondente ao valor da dívida, somadas às demais despesas. Caso o devedor não manifeste interesse na arrematação, o imóvel será ofertado a terceiros interessados.
No primeiro leilão, a oferta deverá superar o valor do imóvel descrito no instrumento da alienação, devidamente corrigido pelo índice contratualmente previsto. Não havendo lances equivalentes ou arrematação, o credor fiduciário realizará um segundo leilão em até 15 (quinze) dias, desta vez com a oferta no valor igual ou superior ao valor da dívida, contemplando juros, correção monetária, multa, tributos e demais despesas.
Arrematado o imóvel, o valor apurado pelo credor será revestido à satisfação do crédito e suas despesas e o devedor receberá o comprovante da quitação da dívida em 5 (cinco) dias. Eventuais valores restantes serão destinados ao devedor, o que na prática é improvável ocorrer devido às despesas com os encargos e com a própria execução.
Das hipóteses de sustação/anulação do leilão extrajudicial
O leilão extrajudicial é um procedimento executório e este deve ser realizado em observância aos requisitos legais previstos na Lei de Alienação Fiduciária (9.514/97).
Identificadas irregularidades na realização da execução, o leilão é passível de sustação/anulação pelas seguintes hipóteses:
- Ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora: o devedor deve receber uma carta com aviso de recebimento notificando-o do débito, concedendo-lhe o prazo de 15 (quinze) dias para pagamento;
- Erro na descrição da dívida: a intimação deve conter a descrição atual e correta da dívida, bem como ser acompanhada por demonstrativo detalhado do débito;
- Ausência de intimação do devedor acerca da data, do horário e do local da realização do leilão: a lei e a jurisprudência entendem pela importância da ciência do devedor acerca das informações detalhadas da realização do leilão extrajudicial, sendo o ato imprescindível para que ele exerça o seu direito de preferência, sob pena de anulação do procedimento;
- Ausência de intimação do cônjuge/companheiro: com exceção do regime de separação total de bens, o cônjuge meeiro também deve ser intimado acerca da realização do leilão do imóvel;
- Ausência da publicação de edital: para dar publicidade ao ato, o leilão deve ser publicado em edital, em jornal de grande circulação, por 3 (três) dias seguidos, contendo todas as informações detalhadas do imóvel, bem como do procedimento;
- Ausência da descrição detalhada de eventuais benfeitorias: o público leilão deve fornecer informações detalhadas acerca de eventuais benfeitorias realizadas no imóvel, bem como o seu atual estado de conservação;
- Leilão com oferta por preço vil: o imóvel não pode ser ofertado/arrematado por preço 50% inferior ao valor de mercado.
Conclusão
As aquisições imobiliárias operadas por financiamento com alienação fiduciária em garantia representam um mecanismo jurídico seguro para as instituições financeiras atuantes no mercado imobiliário, uma vez que, resguardadas pela Lei n. 9.514/97, não sofrem as inseguranças oriundas do inadimplemento do devedor fiduciante.
Ao devedor, apesar das hipóteses legais para a recuperação do imóvel em caso de execução, orientamos sempre que trafegue pela via do adimplemento contratual. Nesse sentido, evitar o atraso das parcelas ou garantir a purgação da mora evitará sérios transtornos, prejuízos financeiros e a fatídica perda do imóvel financiado.
Todavia, consumada a execução, havendo irregularidades no procedimento executório e genuína intenção no pagamento da dívida para a recuperação do bem, o devedor deve procurar a assistência de um advogado especialista.
Referências
SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: teoria e prática, 19ª ed. Rio de Janeiro, 2023, Editora Forense
BRASIL. Lei n. 10.406, 10 de janeiro de 2002. Código Civil.
