Introdução
Se você está avaliando a compra de imóvel na praia em Fortaleza, que é um dos destinos mais procurados do Brasil, precisa entender que muitos desses imóveis estão localizados em terrenos de propriedade da União. Comprar um imóvel em terrenos da União envolve alguns passos extras em relação a um imóvel comum, e é super importante que você faça tudo dentro da legalidade para evitar dores de cabeça no futuro.
Logo, se você chegou até aqui, parabéns! Isso demonstra que você é um comprador inteligente e cauteloso, pois não deseja investir tanto dinheiro numa aquisição imobiliária feita às cegas e, para isso, está buscando conhecimento e informações sobre esta espécie de negócio.
Sendo assim, neste texto eu vou te explicar tudo o que você precisa saber sobre essa compra, os procedimentos necessários na Secretaria do Patrimônio da União (SPU) e no Cartório de Registro de Imóveis, além dos riscos de não registrar a aquisição. Vamos lá?
O que são terrenos de marinha?
Inicialmente, vamos entender o que são os terrenos de marinha. Terrenos de marinha são áreas próximas ao mar, pertencentes à União, e por isso têm uma legislação específica. No Ceará, muitos imóveis à beira-mar (principalmente em cidades como Fortaleza, Cumbuco, Jericoacoara, entre outras) estão localizados em terrenos que pertencem à União, o que significa que você não compra a propriedade total do terreno, mas sim o domínio útil ou os direitos de ocupação.
Então, isso significa que você pode usar, explorar e até construir no terreno, mas sempre respeitando as normas da União, pagando taxas como o foro ou a taxa de ocupação e, em alguns casos, o laudêmio.
Nesse sentido, constantemente a mídia noticia ofertas milionárias para compra de imóvel no litoral cearense, algumas até com propostas irresistíveis. Vejamos alguns exemplos:
Leia a reportagem na íntegra em: https://imoveis.estadao.com.br/compra/com-foco-em-terceira-residencia-imobiliaria-anuncia-imoveis-de-r-3-milhoes-no-litoral-cearense/
Nesse sentido, as propostas saltam aos olhos daqueles que desejam desfrutar de uma moradia ou laser nas lindas praias do nosso Estado. No entanto, muitos ignoram os riscos da aquisição realizada sem a assistência de um advogado especialista e compram o imóvel sem observar os procedimentos necessários para garantir a segurança jurídica do negócio. Dessa maneira, já que você está analisando a compra de imóvel na praia em Fortaleza, vamos falar sobre isso?
Passo a passo para a compra de imóvel na praia em Fortaleza
a) Verifique se o imóvel está em terreno de Marinha
Primeiramente, antes de você efetuar a compra de imóvel na praia em Fortaleza, é de suma importância saber se o imóvel que você deseja comprar está localizado em terreno de marinha. Isso pode ser feito verificando a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis ou diretamente junto à SPU. Assim, se o imóvel estiver em terreno da União, será preciso seguir os passos que explico a seguir.
b) Solicite a Certidão de Autorização para Transferência (CAT)
O primeiro documento que você precisa obter é a Certidão de Autorização para Transferência (CAT), que é emitida pela SPU. Esse documento é essencial para garantir que a venda ou compra do imóvel está regularizada e que todos as taxas, como foro e taxa de ocupação, estão pagos. Sem essa certidão, você não consegue registrar a compra e a transação não pode ser feita de forma oficial.
c) O que você vai precisar para solicitar a CAT:
- Requerimento formal junto à SPU.
- Documentação pessoal do comprador e do vendedor (RG, CPF, comprovante de residência).
- Título translativo (o contrato de compra e venda, ou doação, ou cessão, etc.)
- Comprovante de quitação de todas as taxas, como o foro e a taxa de ocupação.
A SPU também vai calcular e cobrar o laudêmio, que é uma taxa de 5% sobre o valor atualizado do imóvel, pago toda vez que há a transferência onerosa de um imóvel situado em terreno de marinha.
d) Lavratura da Escritura Pública no Cartório de Notas
Com a CAT em mãos, o próximo passo é ir ao Cartório de Notas para lavrar a escritura pública de compra e venda. Isso é feito para formalizar a transação entre você e o vendedor. Aqui, você precisará de:
- Certidão de Autorização para Transferência (CAT).
- Documentos pessoais (tanto do comprador quanto do vendedor).
- Certidões negativas do imóvel, garantindo que ele está sem dívidas ou pendências.
- Título translativo (o contrato de compra e venda, ou doação, ou cessão, etc.)
Atenção: O valor da escritura e do registro no cartório varia de acordo com o valor do imóvel, então fique preparado para essas despesas extras.
e) Registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis
Nesse sentido, depois de lavrada a escritura, é hora de registrar a transferência no Cartório de Registro de Imóveis. Isso é muito importante porque é a partir do registro da transmissão que você se torna o titular dos direitos de uso ou ocupação. Sem o registro, a compra não se torna pública, portanto, não produz efeito perante terceiros, tampouco perante à SPU, que mantém o cadastro em nome do vendedor.
Ao registrar o imóvel, o cartório vai atualizar a matrícula, colocando o seu nome como o novo titular do domínio útil ou dos direitos de ocupação. Sem esse registro, você corre sérios riscos, pois estará realizando a compra de imóvel na praia em Fortaleza de forma irregular, com a titularidade em nome do antigo proprietário.
Quais as consequências de não registrar a compra de imóvel na praia em Fortaleza?
Não registrar a compra de imóvel na praia em Fortaleza pode trazer graves consequências. Veja o que pode acontecer:
- Insegurança jurídica: Sem o registro, legalmente o imóvel ainda pertence ao vendedor. Em uma eventual disputa judicial, como dívidas do antigo proprietário ou litígios de herdeiros envolvendo o bem, você corre o risco de perder o imóvel.
- Problemas futuros na venda: Se você quiser vender o imóvel no futuro, vai ser impossível fazer a transferência sem o registro formal da sua aquisição.
- Multas e cobranças: Se as taxas de foro ou ocupação não forem transferidas corretamente para o seu nome junto à SPU, você pode acumular dívidas que vão gerar multas e juros. Isso pode complicar sua situação com a União.
- Desvalorização do imóvel: Com o imóvel em situação irregular perante o RGI e à SPU, o valor da venda pode despencar, pois os pretensos compradores terão de arcar com os mesmos riscos e dores de cabeça no futuro.
Taxas que você precisa pagar para a compra de imóvel na praia em Fortaleza.
Além do valor do imóvel, existem algumas taxas que precisam ser pagas em um terreno de marinha:
- Foro: Pago anualmente, geralmente em um valor correspondente a 0,6% do valor do terreno.
- Taxa de ocupação: Se o imóvel estiver no regime de ocupação, ao invés do foro, você pagará essa taxa, que pode variar entre 2% a 5% do valor do terreno.
- Laudêmio: É uma taxa paga à União de 5% sobre o valor atualizado do imóvel, obrigatória em casos de transferência de domínio útil ou dos direitos de ocupação.
Cuidado com a compra de imóvel às cegas
Na região do Ceará, especialmente em áreas costeiras, é comum encontrar imóveis em terrenos da União que não estão devidamente regularizados. Ou seja, o comprador não figura como titular de direitos sobre o imóvel nem na SPU nem no Cartório. Os anos vão se passando e um belo dia a conta chega. Seja a conta das dívidas acumuladas em nome do antigo proprietário ou seja a conta de uma penhora ou de um mandado judicial de demolição, contra o qual você não terá legitimidade para contestar.
Caro leitor, a nossa experiência na advocacia imobiliária cearense nos permitiu acompanhar diversos casos lamentáveis de golpes imobiliários. Sem a devida análise de riscos e, muitas vezes, por excesso de confiança, o comprador investe um grande valor na compra de imóvel já vendido paralelamente a terceiros; ou o comprador não consulta o histórico jurídico do imóvel e, após o registro da aquisição, se depara com vultuosas dívidas ficais/tributárias que recaem sobre o bem; ou o comprador descobre depois que o imóvel adquirido está sendo objeto de disputa judicial pelos herdeiros, entre tantas outras situações noticiadas na mídia, entre as quais envolvendo imóveis públicos. Vejamos:
Leia a reportagem na íntegra em: https://www.opiniaoce.com.br/forca-tarefa-do-patrimonio-da-uniao-fiscaliza-construcoes-ilegais-na-orla-cearense-entenda/
Análise de riscos na compra de imóvel na praia em Fortaleza
Caro comprador, a aquisição de qualquer imóvel se trata de um investimento sério. Tratando-se de um imóvel público, a aquisição é ainda mais complexa. Comprar um imóvel da união às cegas, sem verificar se ele está legalizado junto à SPU e no Cartório de Registro de Imóveis é um grande risco que, como vimos, pode lhe custar muito caro.
Nesse contexto, para um investimento imobiliário de sucesso, sugiro fortemente a leitura do nosso artigo sobre análise de riscos na aquisição de imóveis em Fortaleza/CE: um roteiro completo para uma compra segura. Esse artigo traz informações valiosas para você fechar o negócio de forma protegida e tranquila.
Conclusão
Portanto, a compra de imóvel na praia em Fortaleza é um ótimo investimento, mas exige que você comprador tenha cuidados redobrados. Dessa forma, seguindo todos os passos que detalhei aqui, você vai garantir que sua compra seja feita de forma segura e sem surpresas desagradáveis no futuro.
Diante disso, além da análise de riscos prévia, ao comprar um imóvel público priorize a regularização junto à SPU e ao Cartório de Registro de Imóveis, bem como mantenha as taxas em dia. Assim, você pode desfrutar do seu imóvel na praia com toda a tranquilidade que merece!
