Introdução
A compra de imóveis é um marco significativo na vida da maioria dos brasileiros, o que não se resume à simples aquisição de um bem, mas representa a realização de um sonho, tanto para moradia quanto para investimentos econômicos.
No entanto, você sabia que muitas vezes esse sonho acaba se tornando um pesadelo? Pois é. Por empolgação ou excesso de confiança, o comprador não adota as providências necessárias para evitar os graves riscos do negócio, o que pode resultar em longo transtorno, altíssimo prejuízo e até na perda definitiva do imóvel.
Desse modo, para que você não corra esse risco, trataremos neste artigo sobre os perigos e sinais de alerta na hora de realizar uma transação imobiliária, bem como sobre as precauções indispensáveis para blindar e garantir a segurança jurídica do seu negócio.
Due Diligence Imobiliária
A Due Diligence Imobiliária ou Análise de Risco na Aquisição Imobiliária constitui-se de um conjunto de atos investigativos no histórico documental da propriedade e da vida jurídica do vendedor. A investigação minuciosa deve ser realizada preventivamente, ou seja, antes de você comprar o seu imóvel, para identificar os possíveis riscos da aquisição.
A análise detalhada da documentação que envolve a propriedade pode identificar os possíveis problemas:
- vultuosos débitos fiscais, tributários ou condominiais;
- indisponibilidade;
- inalienabilidade;
- incomunicabilidade;
- hipoteca;
- penhora;
- arresto;
- usufruto;
- ação judicial;
- alienação fiduciária;
- fraude contra credores;
- fraude à execução;
- restrições urbanísticas ou ambientais;
- vícios construtivos…
E tantas outras surpresas desagradáveis que podem levar você comprador a arcar com um elevado custo para regularizar a propriedade ou até mesmo a perder definitivamente qualquer direito sobre o imóvel que comprou, o que tornará a aquisição não apenas desvantajosa, mas um traumatizante pesadelo.
Como blindar a compra do seu imóvel?
Para você comprar um imóvel de forma segura, será necessário realizar o levantamento e a análise detalhada do máximo de informações possíveis sobre o histórico documental da propriedade e do vendedor. Dentre as providências, podemos apontar:
Do imóvel:
- Certidão da matrícula atualizada ou Certidão Negativa de Registro;
- Certidão de ônus reais, pessoais e reipersecutórias;
- Certidão vintenária/inteiro teor;
- Certidão negativa de débitos de IPTU ou ITR;
- Certidão negativa de débitos municipais, estaduais e federais;
- Certidão negativa de débitos condominiais (se for imóvel em condomínio);
- Certidão negativa de débitos dos fornecedores de água e energia;
- Ata da assembleia de eleição do síndico (se for imóvel de condomínio);
- Convenção condominial e seus aditivos (se for imóvel de condomínio);
- Declaração municipal de que o imóvel não é tombado, nas proximidades de imóveis tombados, ou localizado em área sujeita a desapropriação;
- Certidão negativa de débitos patrimoniais (SPU);
- Certidão negativa de ocupação/aforamento;
- Certidão de regularidade ambiental;
- Certidão de regularidade fundiária (se o imóvel for rural);
- Certidão do CCIR ou CAR (se o imóvel for rural);
- Habite-se;
- Planta;
- Memorial descritivo;
- Alvará de construção;
- Cópia de aprovação do projeto pelo município;
- Cópia vistoria do corpo de bombeiros;
- Cópia do georreferenciamento (se o imóvel for rural)…
Do vendedor:
- RG / CPF / CNPJ;
- Certidão de casamento (averbação do divórcio ou registro se união estável, se for o caso);
- Cópia do título aquisitivo em seu nome;
- Certidão negativa do SPC/SERASA (personalíssima);
- Certidão da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (personalíssima);
- Certidão negativa do INCRA (se o imóvel for rural);
- Certidão negativa do INSS;
- Certidão negativa de ações na justiça do trabalho;
- Certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT);
- Certidão negativa de ações e execuções cíveis na justiça estadual;
- Certidão negativa de ações e execuções cíveis na justiça federal;
- Certidão negativa de ações e execuções cíveis no juizado especial da justiça estadual e federal;
- Certidão negativa de ações e execuções fiscais na justiça estadual;
- Certidão negativa de ações e execuções fiscais na justiça federal;
- Certidão negativa de ações e execuções fiscais no juizado especial estadual e federal;
- Certidão negativa de ações e execuções criminais na justiça estadual;
- Certidão negativa de ações e execuções criminais na justiça federal;
- Certidão negativa de ações e execuções criminais no juizado especial estadual e federal;
- Certidão negativa de ações nas varas de família e sucessões da justiça estadual;
- Certidão negativa de ações nas varas de falência e concordata da justiça estadual;
- Certidão negativa da Receita Federal do Brasil (RFB);
- Certidão negativa de protestos e títulos no cartório;
- Certidão negativa municipal do contribuinte;
- Certidão negativa de débitos condominiais.
Além desses documentos, outros podem ser indispensáveis para garantir a segurança jurídica da compra do seu imóvel, a depender da especialidade do caso.
Fique atento aos seguintes sinais de alerta:
Na maioria dos casos, uma aquisição imobiliária problemática ou fraudulenta apresenta sinais que devem servir de alerta para que você comprador se livre de uma grande “dor de cabeça”. Nesse sentido, fique atento aos seguintes sinais:
- o vendedor tem demasiada pressa em vender o imóvel e lhe pressiona para comprar;
- o imóvel está sendo vendido por preço vil (valor muito abaixo do mercado);
- o vendedor faz questão que o valor seja pago em dinheiro “vivo”;
- o vendedor não se apresenta pessoalmente e se limita a tratar do negócio por mensagens de texto;
- o vendedor apresenta dificuldades para a fornecer a documentação solicitada;
- o proprietário quer vender o imóvel em nome do filho, de um parente ou de um terceiro.
Essas e outras situações merecem a sua total atenção e a sua desconfiança quando estiver pensando em fechar o negócio para adquirir um imóvel. A observação desses sinais pode evitar que você firme um contrato que lhe traga insanáveis prejuízos financeiros e amargo arrependimento.
Conclusão
Portanto, é necessário entender que a compra de imóveis é um negócio jurídico complexo e exige minuciosas diligências, além de um alto nível de conhecimento e experiência. Abrir mão da Due Diligence Imobiliária e ignorar os possíveis problemas na aquisição do seu imóvel é uma decisão de alto risco que pode lhe trazer arrependimento que o acompanhará por toda a vida.
