Introdução
Caro comprador ou investidor do mercado imobiliário cearense, se você chegou até aqui em busca de informações sobre a segurança jurídica da compra do seu imóvel, isso já demonstra seriedade e inteligência de sua parte, pois antes de realizar um negócio que envolve muito dinheiro, considerou estudar os riscos reais do investimento.
Comprar um imóvel é uma das decisões mais importantes e emocionantes na vida de qualquer pessoa. Para muitos, é a realização de um sonho, a concretização de anos de esforço e preparação financeira. No entanto, essa jornada pode ser permeada por sentimentos de medo e insegurança, especialmente quando se trata de imóveis de alto valor.
Essas emoções são completamente normais e compreensíveis, pois envolvem um investimento significativo e um compromisso de longo prazo. Neste artigo, vamos explicar como funciona a análise de riscos ou due diligence imobiliária, explorando os riscos associados à compra de imóveis, especialmente em Fortaleza/CE, e como abordá-los de maneira a proporcionar a tranquilidade e segurança jurídica da sua aquisição.
O que é análise de riscos ou due diligence imobiliária?
A Análise de Riscos ou Due Diligence Imobiliária constitui-se de um conjunto de atos investigativos no histórico documental da propriedade e da vida jurídica do vendedor e/ou terceiros relacionados. A investigação minuciosa deve ser realizada preventivamente, ou seja, antes de você comprar o seu imóvel, para identificar os possíveis riscos da aquisição. Quando o procedimento não é adotado de modo preventivo, ou seja, quando a compra é realizada às cegas, ainda é possível realizar a Due Diligence de modo a mitigar os riscos na medida das possibilidades do caso concreto.
As principais dificuldade do comprador de imóveis
Caro comprador, acredite, eu compreendo a sua insegurança na hora de investir um alto valor na aquisição de um imóvel, pois você se depara com a complexidade da documentação, o que faz com que você se sinta sobrecarregado com a quantidade de documentos e procedimentos burocráticos. Além disso, o desconhecimento técnico costuma ser um desafio, pois a falta de domínio nos aspectos técnicos e legais do mercado imobiliário pode lhe levar a cometer erros irreversíveis ao realizar o negócio. Sem falar no medo de riscos ocultos, pois é compreensível a sua preocupação com problemas não visíveis, como vícios ocultos ou disputas judiciais, surpresas desagradáveis que podem surgir numa compra de imóvel realizada às cegas.
Mas fique tranquilo, o meu trabalho é lhe proporcionar uma aquisição segura, de modo a evitar fraudes ou problemas legais que possam surgir após a compra do seu imóvel, para que você tenha qualidade de vida, ao encontrar um imóvel que ofereça segurança, conforto e boas condições de moradia, além da valorização patrimonial, ao escolher um imóvel com potencial de valorização no mercado.
E o fato de você ter chegado até aqui, demonstra que você é um comprador informado e cauteloso, que valoriza a segurança e a estabilidade do seu patrimônio, estando disposto a investir tempo e recursos para assegurar que a compra seja um bom negócio e atenda às suas necessidades de longo prazo.
A importância de uma investigação minuciosa
Adquirir um imóvel é muito mais do que simplesmente escolher uma casa ou apartamento que agrada aos olhos. A minha experiencia na advocacia imobiliária cearense já me permitiu identificar muitos golpes imobiliários em Fortaleza, envolvendo falsos vendedores, pseudos corretores, propriedades indisponíveis, entre outras fraudes. Inclusive, alguns desses golpes imobiliários foram noticiados na mídia, vejamos:
Fique atento, comprador!
Para evitar esse infortúnio, é fundamental realizar uma análise detalhada de diversos fatores que podem impactar a compra e, consequentemente, o seu futuro financeiro e emocional. Alguns dos principais aspectos a serem considerados incluem:
Localização do imóvel: A localização do imóvel pode influenciar diretamente o valor de mercado, a qualidade de vida e a segurança do local. Se você está pensando em comprar um imóvel ou se já está em vias de negociação, não esqueça de verificar a infraestrutura da região, como escolas, hospitais, transporte público e áreas de lazer. Além disso, pesquise sobre o desenvolvimento urbano planejado para o futuro daquela região, pois isso pode valorizar ou desvalorizar significativamente o seu imóvel.
Condições físicas do imóvel: Antes de fechar o negócio, é essencial realizar uma inspeção técnica detalhada para identificar possíveis problemas estruturais, elétricos ou hidráulicos. Pequenos defeitos podem se transformar em grandes dores de cabeça e altas despesas para você no futuro.
Documentação do imóvel: Não assine o contrato antes de se certificar de que toda a documentação do imóvel está em ordem, incluindo escritura, registro, IPTU e eventuais dívidas ou pendências jurídicas. Em se tratando de Fortaleza/CE, se o imóvel estiver na área litorânea da cidade, o cuidado é redobrado. Os imóveis localizados na praia podem estar ocupando uma área de domínio da União, isso atrai para o proprietário determinadas taxa e tributos que devem ser considerados. É aí que entra a Due Diligence como uma medida prudente para evitar surpresas desagradáveis que podem tornar o seu sonho num amargo pesadelo. Vamos entender como funciona?
Procedimento da análise de riscos na compra de imóveis
Eu costumo dizer que, numa análise de riscos envolvendo a compra de um imóvel o advogado imobiliário se transforma numa espécie de detetive, quase como um Sherlock Holmes, contando com um senso investigativo aguçado, uma capacidade dedutiva focada e uma observação minuciosa.
Nesse sentido, antes de você assinar o contrato ou pagar o valor negociado, toda a documentação envolvendo o imóvel, o vendedor e terceiros relacionados será levantada para análise. A partir daí, uma série de diligências serão ser tomadas, quais sejam:
Do imóvel:
- Certidão da matrícula atualizada ou Certidão Negativa de Registro;
- Certidão de ônus reais, pessoais e reipersecutórias;
- Certidão vintenária/inteiro teor;
- Certidão negativa de débitos de IPTU ou ITR;
- Certidão negativa de débitos municipais, estaduais e federais;
- Certidão negativa de débitos condominiais (se for imóvel em condomínio);
- Certidão negativa de débitos dos fornecedores de água e energia;
- Ata da assembleia de eleição do síndico (se for imóvel de condomínio);
- Convenção condominial e seus aditivos (se for imóvel de condomínio);
- Declaração municipal de que o imóvel não é tombado, nas proximidades de imóveis tombados, ou localizado em área sujeita a desapropriação;
- Certidão negativa de débitos patrimoniais (SPU);
- Certidão negativa de ocupação/aforamento;
- Certidão de regularidade ambiental;
- Certidão de regularidade fundiária (se o imóvel for rural);
- Certidão do CCIR ou CAR (se o imóvel for rural);
- Habite-se;
- Planta;
- Memorial descritivo;
- Alvará de construção;
- Cópia de aprovação do projeto pelo município;
- Cópia vistoria do corpo de bombeiros;
- Cópia do georreferenciamento (se o imóvel for rural);
- Outros documentos a depender do caso concreto.
Do vendedor (e/ou terceiros relacionados):
- RG / CPF / CNPJ;
- Certidão de casamento (averbação do divórcio ou registro se união estável, se for o caso);
- Cópia do título aquisitivo em seu nome;
- Certidão negativa do SPC/SERASA (personalíssima);
- Certidão da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (personalíssima);
- Certidão negativa do INCRA (se o imóvel for rural);
- Certidão negativa do INSS;
- Certidão negativa de ações na justiça do trabalho;
- Certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT);
- Certidão negativa de ações e execuções cíveis na justiça estadual;
- Certidão negativa de ações e execuções cíveis na justiça federal;
- Certidão negativa de ações e execuções cíveis no juizado especial da justiça estadual e federal;
- Certidão negativa de ações e execuções fiscais na justiça estadual;
- Certidão negativa de ações e execuções fiscais na justiça federal;
- Certidão negativa de ações e execuções fiscais no juizado especial estadual e federal;
- Certidão negativa de ações e execuções criminais na justiça estadual;
- Certidão negativa de ações e execuções criminais na justiça federal;
- Certidão negativa de ações e execuções criminais no juizado especial estadual e federal;
- Certidão negativa de ações nas varas de família e sucessões da justiça estadual;
- Certidão negativa de ações nas varas de falência e concordata da justiça estadual;
- Certidão negativa da Receita Federal do Brasil (RFB);
- Certidão negativa de protestos e títulos no cartório;
- Certidão negativa municipal do contribuinte;
- Certidão negativa de débitos condominiais.
Além desses documentos, outros podem ser indispensáveis para garantir a segurança jurídica da compra do seu imóvel, a depender da especialidade de cada caso.
Quais riscos podem ser identificados na compra do seu imóvel?
A análise detalhada da documentação que envolve a propriedade pode identificar os possíveis problemas:
- vultuosos débitos fiscais, tributários ou condominiais;
- indisponibilidade;
- inalienabilidade;
- incomunicabilidade;
- hipoteca;
- penhora;
- arresto;
- usufruto;
- ação judicial;
- alienação fiduciária;
- fraude contra credores;
- fraude à execução;
- restrições urbanísticas ou ambientais;
- vícios construtivos;
- falso proprietário;
- falso corretor;
- vendas simultâneas;
E tantas outras surpresas desagradáveis que podem lhe obrigar a ter uma alta despesa para regularizar a propriedade ou lhe levar a perder definitivamente qualquer direito sobre o imóvel que comprou ou, até mesmo, lhe fazer perder todo o dinheiro investido, o que tornará a sua aquisição não apenas desvantajosa, mas um traumatizante pesadelo.
Conclusão
Portanto, sentir medo e insegurança ao comprar um imóvel é normal e humano. Afinal, trata-se de uma decisão de grande impacto em sua vida. No entanto, é importante lembrar que, com informação, planejamento e apoio de um profissional qualificado, você pode dar este passo de forma segura e confiante.
O processo de compra de um imóvel pode ser uma jornada desafiadora, mas também pode ser gratificante e satisfatório. Ao abordar a compra com cautela e consciência dos riscos, você estará preparado para construir um futuro mais seguro e estável. Lembre-se de que você não está sozinho nessa etapa e que, com o devido cuidado e apoio, é possível transformar o sonho da casa própria em realidade.
Espero sinceramente que este artigo o tenha ajudado a esclarecer os principais riscos envolvidos na compra do seu imóvel e, sobretudo, que tenha lhe proporcionado o necessário nível de consciência sobre a complexidade de uma aquisição imobiliária, especialmente em Fortaleza/CE. Se precisar de mais informações ou suporte, não hesite em buscar a assistência de um advogado especialista.
